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惠州第三季新建商品房销售放缓 库存重回400万㎡

今年三季度,惠州市区(不含大亚湾,下同)新建商品住宅成交套数分别是5677、5301和5244套,总体维持在月均5000套以上的高位,销量同比增速分别是59.4%、8.2%和8 .2%,增速放缓;环比降幅分别是21 .3%、6 .6%和1.1%,降幅有所收窄。

国家统计局惠州调查队日前发布的调查数据显示,进入三季度,惠州市区新建商品房销售成交相比上季度出现回落,但降幅收窄。

“商品房销售仍维持在月均5000套以上,这表明惠州楼市刚需和改善型购房者基数较大。”国家统计局惠州调查队相关负责人表示,受商业贷款利率上浮不断提高的压力影响,购房成本上升,刚需购房者观望心理增强,虽然国庆期间开发商全面发力推售,但受供求结构影响,预计四季度惠州市区成交量恐难回高峰,今年已无“金九银十”。

此外,9月份惠州市区新建商品房成交均价环比微涨,但上涨趋势已转向,预计四季度商品房价格持平,如开发商资金链吃紧,不排除其降低备案价出售回笼资金,成交均价将出现回落。

市区商品房库存重回400万㎡大关

2018年以来,惠州市区楼市从一季度供不应求、二季度供需平衡,转入三季度供大于求的局面。

调查数据显示,受供求关系逆转影响,截至9月底,市区新建商品房库存35094套升至近一年次高点,库存面积407.69万平方米,重回400万平方米大关。如果按照今年上半年惠州市区新建商品房月均消化65 .7万平方米来计算的话,市区新建商品房库存量需要6.2个月能消化完毕。

惠州房地产行业的相关人士认为,开发商年底回款压力攀升,预计仍将发力推售,但供需失衡局面将保持,库存预计仍将上升。

9月部分楼盘备案价格开始松动

调查数据显示,前三季度,惠州市区新建商品房价格指数波动上涨,但涨幅温和,分段来看:除3月受史上最严调控政策影响新建商品住宅价格环比下跌0 .1%,1-8月环比指数均保持微涨;其中,8月价格指数达到年内最高值100 .7,新建住宅市场基本保持升势;9月,价格指数环比回落至100 .4,下跌0 .3个百分点,同比上涨3.5%,同比涨幅比上月扩大0 .3个百分点,但比上年同期同比涨幅回落4.6个百分点。

此外,二手住宅价格环比上涨0 .8%,比上月回落0 .3个百分点,同比则上涨5.6%,比上月扩大0 .8个百分点,但比上年同期同比涨幅回落3.5个百分点。

调查还显示,9月成交价格环比微涨,但因开发商进入年底回款期,存在促销心理,甚至部分楼盘备案价已开始向下松动,所以环比指数上涨乏力,涨幅收窄。惠州调查队分析预计四季度房价环比指数仍可能进一步回落。

原因

A 贷款利率高 刚需观望加重

“目前商业贷款利率上浮高造成购房成本上涨较多,以商业贷款100万、按揭30年为例:如按目前商贷利率平均上浮40%计算,每月需还款6559元,比基准利率多还1252元,月供上涨23.6%,总利息将多出45万。”惠州调查队相关负责人介绍,对于资金紧张的刚需购房者来说会造成较大资金压力,从调查队走访购房者情况来看,这也是刚需观望情绪加重的主要原因。

该负责人认为,进入四季度,开发商为加快回款,供应预计持续放量,对于以刚需和改善型购房者为主的市区房市,无疑将加速供需失衡,虽然存在限价政策,但目前惠州限价政策存在上下10%浮动空间,供需失衡将进一步撬动房价下行空间,预计四季度房价存在下行压力。

B 在售房源充足造成降温

除此以外,上半年惠州楼市过热、部分开发商违规销售给市场带来不利影响、惠州在粤港澳大湾区规划政策出台前的城市定位不确定性、惠州楼市在售房源较充足等原因,都会导致购房者放缓置业步伐,加重观望情绪,造成楼市降温,给房价下行打开空间。

C 市场日趋回归理性

“综合来看,尽管三季度惠州市场成交出现回落,但房地产市场是长周期波动市场,目前市区仍然保持50万平米/月的高成交量,而惠州在大湾区中紧邻穗莞深的独特区位优势,长期来看仍具有较充足的发展劲头,目前这种市场局面房价也许会有短期下行,但并非意味着市场‘寒冬’,而是市场日趋回归理性,刚性限价政策和利率上浮这样的软性限贷政策应该不会长期共存,如利率上浮开始松动,刚需购房者将有更好的置业时机。”该负责人说。

来源:南方都市报

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